Già ci siamo soffermati in un altro articolo sulla nozione di abuso edilizio.

Si tratta ora di chiarire quando e come è possibile sanare un abuso edilizio, chi sono i soggetti legittimati alla sanatoria e quali sono i possibili costi da sostenere.

1. I presupposti della sanatoria

Non sempre è possibile sanare un abuso edilizio. Per farlo, è necessario che risulti la conformità dell’intervento rispetto al Piano Regolatore Generale comunale sia al momento in cui l’opera è stata realizzata, sia al momento in cui la sanatoria è richiesta.

Distinguiamo 3 ipotesi:

• abuso totale: costruzione in totale assenza di titolo abilitativo (permesso, licenza, concessione) o in completa difformità rispetto allo stesso. Sul presupposto della suddetta doppia conformità, è possibile chiedere un permesso in sanatoria;
• abuso c.d. sostanziale: l’opera presenta differenze qualitative e/o quantitative rispetto al titolo abilitativo (ad es., variata destinazione d’uso, aumento di superficie/cubatura, creazione di un balcone, realizzazione di una veranda). Anche in questo caso, sul suddetto presupposto, è possibile chiedere un permesso in sanatoria;
• abusi minori: l’opera, pur autorizzata, presenta difformità che riguardano elementi non essenziali del fabbricato (tipico esempio le opere interne, come l’apertura o lo spostamento di una porta, la realizzazione di un nuovo bagno). Anche in quest’ultimo caso, sul medesimo presupposto, è possibile chiedere una sanatoria, ed in particolare una CILA in sanatoria, a lavori completati.

In presenza dei suddetti presupposti, la sanatoria (con il pagamento delle relative sanzioni) esclude, sul piano amministrativo, la demolizione ed estingue, sul piano penale, il reato.

In difetto dell’integrazione dei suddetti presupposti, invece, l’opera non sarà sanabile e dovrà essere demolita.

2. I soggetti legittimati a richiedere la sanatoria

Sono legittimati a richiedere la sanatoria:

• il proprietario dell’immobile e più in generale tutti i soggetti legittimati a richiedere il permesso di costruire, in quanto titolari di un diritto reale sul bene;
• il conduttore, in caso di immobile locato;
• il soggetto responsabile dell’abuso;
• il promissario acquirente (chi, intendendo comprare l’immobile, ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita).

3. Il procedimento di sanatoria: tempi e costi

La sanatoria si richiede con istanza al Comune del luogo in cui si trova l’immobile. Il procedimento ha una durata di 60 giorni e deve concludersi con l’adozione di un provvedimento espresso e motivato. In caso di silenzio, l’istanza si intende rigettata.

Quanto ai costi, la sanzione è pari a:

333,00 euro in caso di CILA e SCIA tardive, comunicate in corso d’opera;

1.000 euro in caso di CILA e SCIA tardive, comunicate dopo la fine dei lavori.

L’art. 36 del T.U. dell’edilizia d.p.r. n. 380/2001 prevede inoltre l’obbligo di versare il doppio dei contributi di costruzione, rispetto a quelli dovuti in caso di comunicazione precedente all’inizio dei lavori.

In un distinto articolo, affronteremo il tema della prescrizione degli abusi edilizi.

Contattate il nostro Studio per una consulenza in tema di abusi edilizi.