La regola generale di riparto delle spese di manutenzione (ordinarie e straordinarie) del lastrico solare in uso esclusivo ad uno o più condomini è stabilita dall’art. 1126 c.c., a norma del quale “quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno“.
L’applicazione in concreto della norma in esame ha dato luogo a più di un contrasto giurisprudenziale, specie con riguardo alla corretta individuazione dei condomini onerati dei due terzi della spesa complessiva. Ciò fino al consolidarsi del criterio c.d. della verticale effettiva, in base al quale la suddetta quota dei due terzi grava soltanto su quei condomini le cui proprietà esclusive siano effettivamente coperte dal lastrico interessato dall’intervento di manutenzione. In tal senso possono richiamarsi, tra le altre, Cass., 23 gennaio 2014, 1451 e Cass., 10 maggio 2017, n. 11484.
Lo stesso principio di diritto è stato confermato da Cass., 18 maggio 2017 n. 12578, in cui si legge che “agli effetti dell’art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura“. Da ciò si desume peraltro l’ulteriore corollario della esclusione dalla spesa (dei titolari) delle parte comuni sovrastate dal lastrico stesso.
Ciò posto in termini generali, deve precisarsi, tuttavia, che la regola di ripartizione di cui all’art. 1126 c.c. può essere derogata dal regolamento condominiale. Lo ricorda la stessa giurisprudenza, rammentando che se il regolamento lo prevede, alle spese per il lastrico partecipano tutti condomini, e non solo i proprietari delle unità immobiliari sottese al lastrico. In questo senso, ad esempio, si è espressa Cass., sez. II, 16 febbraio 2017, n° 4183.
Sarà necessario dunque un attento esame del regolamento condominiale e delle delibere assembleari che abbiano disposto l’intervento di manutenzione sul lastrico, così da evitare sul nascere (o da affrontare in modo adeguato) qualsiasi conflitto che possa sorgere al riguardo.
